nv009-013  

■林旺根

依本條例第23條第1項規定:「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」申言之,規約得予規範之範圍有下列四項:

1.公寓大廈之管理使用

公寓大廈之管理使用,係就共用部分與專有部分之管理使用而言;例如將共用部分約定供特定區分所有權人專用,或將專有部分提供作為約定共用部分,乃至於專有部分之使用限制,均得以規約限制之。惟專有部分之讓與、設定之禁止,則非「管理、使用」事項,不得以規約限制之。

依理論言,規約得就專有部分或約定專用部分之管理使用予以規範,則規約即得規定,該棟公寓大廈於取得建造執照後十年內,不得為任何會製造聲響之修繕或裝潢;又如約定夜間十時以後不得使用卡拉OK或音響等,以維護居住安寧與生活品質。

惟依本條例第15條規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」如有違反,應依本條例第49條論處,但遇一僅違反規約,而依都市計畫或區域計畫使用管制法令規定,得申請許可,並不違反法令之情形時,是否仍得報請主管機關依第49條規定論處?依主管機關之見解謂:「按區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。……公寓大廈管理條例第4條第1項業有明定,公寓大廈專有部分之使用自應依照前揭規定辦理。另依前開條例第3條第12款規定,規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定,牴觸者無效。」(85525日台內營字第8572695號)

主管機關既認為此一違反規約規定,不宜依本條例第49條予以處罰,則本條例第15條現行規定「及規約」等字宜予刪除。

至於違反規約,可否依規約規定予以處罰?例如在規約中規定「住戶違反本規約……每次應另行支付管理委員會一千元以上一萬元以下之懲罰性違約金(金額由管理委員會決議)並賠償社區或他人因其違約行為造成之全部損失;違規事項屬持續性者,每十日應再支付管理委員會三千元之延遲改善懲罰性違約金至改善止」,是否合法?

筆者認為,為敦親睦鄰,不宜輕易興訟,為防杜糾紛,宜採和緩漸進之程序進行,以免里鄰關係急速惡化,故將上述處理方式納入規約,按其輕重程度,採取不同的禁止措施,甚至公寓大廈之規約對於僅違反規約(未違反法令)者,亦得處以違約金,充為公共基金,以利運用並收遏止之效,並非法律所禁。最高法院對於原審(台灣高等法院台中分院101年度上字第201號判決)認為上述規約規定違反法令之限制,應屬無效,已有可議(最高法院102年度台上字第1751號判決),亦採相同見解。

2.基地之管理使用

係指公寓大廈本身所占之地面與其應留設之法定空地之管理方式與使用方法,均得以規約定之。惟應注意公寓大廈本身所占之地面,依法不得為約定專用部分(條例第7條第1款)。

3.附屬設施之管理使用

所稱「附屬設施」,包括主建物本身之附屬設施與附屬物之附屬設施兩類,前者如空調、衛生給水、防火等設備,後者如建築物以外另行建築之管理員室、倉庫等。此等附屬設施之管理使用,均得以規約約定之。

4.住戶間相互關係

住戶相互間關係之調整,除適用民法物權編相鄰關係(民法第774798條)、共有關係(民法第817831條)與本條例相關規定外,亦得以規約定之。

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102年6月,針對二次施工、公共設施點交等陳年問題,行政院復函請立法院審議修訂,雖尚未完成立法,本書亦專章說明草案之重點。新公寓大廈管理條例之實用權益》由參與本法案多年、研修經驗豐富的林旺根地政士執筆為文,循著本條例之架構,逐章細剖居家憲法的全新面貌,並附錄相關法規及範本,供實務運作時參考。

http://book.law119.com.tw/view.asp?idno=1250&kgroup=法律圖書

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