永然文化

頂新集團旗下頂率開發位於三重區的工業用地聯貸新台幣65億元屆期未還，銀行團已經向法院提出假扣押申請。如果頂新還是沒還錢，也無人接手，那就可能進入法院拍賣（就是法拍啦~~）,雖然我們買不起這塊地，但也可以了解一下..........

■林永汀

　　法院依強制執行法所為的拍賣，係債務人積欠債務無法清償，債權人取得執行名義後，聲請法院查封予以拍賣的一種清償債務的程序，其性質依實務上見解，係採私法行為說，而為私法上的買賣，以債務人為出賣人，僅其標賣底價係以不動產公告現值為準（或以加成方式，俾能接近市場價格），但通常仍較市場價格為低。透過法院拍賣而買受債務人的不動產，當然必須填寫投標書，及投下投標書。

　　投標書與投標保證金封存袋是法院印製的信封袋樣式，分別刊印在信封袋之兩面；可向法院服務處及民事執行處取用，也可用貼足郵票、寫明地址的信封郵寄索取。

填寫投標書，應按注意事項逐欄逐項填寫：

　　一、案號欄必須審慎查閱拍賣公告，不可錯誤。

　　二、親屬關係代理投標，應附具證明文件（戶籍謄本最好）及委任狀。非親屬關係代理投標，也應附具委任狀，有些法院甚至要求以委任律師為限。事實上，不動產經紀業管理條例於88年2月3日訂頒施行，依內政部89年12月26日台內中地字第8982474號函釋，以代理投標法院拍賣之業務者，應為不動產經紀業管理條例規定之經紀業，並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程應受不動產經紀業管理條例之規範。

　　三、願買之不動產坐落：應依拍賣公告上之不動產標示之記載填寫，土地及建物應分別標示填寫，如拍賣的不動產有數宗時，亦同。

　　四、願出價額：除必須就土地及建物分別出價，然後填寫合計總價額外，尚須注意土地及建物的出價數額。蓋土地移轉所有權應課徵土地增值稅，並由出賣人負擔，亦即由拍賣所得價金中優先扣繳；而建築物移轉所有權，應課徵契稅，並由買受人（拍賣時則為拍定人）負擔，亦即拍定人聲請移轉建築物所有權登記時，應繳交契稅。因此，只要土地與建物合計總價額不低於拍賣底價，且能成為最高價者而得標，二者的價額分配，自以土地的價額儘量提高，而建物價格只須不低於拍賣公告所定最低底價，則可儘量壓低，以減少契稅繳納數額。

　　投標，通常在拍賣公告所載開標時間前三十分鐘或一小時開始。在此段投標的時間裡，是法院開標室最緊張的時刻，參與投標人為了順利得標，不但神秘兮兮，而且幾乎到了六親不認的境界；如果在投標室裡有熟悉朋友，頂多也只是打個招呼而已，根本不可能閒話家常；所顯現的氣氛，似乎在呼吸間隨時都可能洩漏投標出價一般。

　　填妥投標書與投標保證金封存袋後，將保證金及其他必要文件（例如保證金臨時收據、應買資格文件）裝入袋內，審慎封貼、簽名蓋章，然後詳細查看法院指定的標匭（應注意標匭上所張貼、標註的拍賣執行案號），以免投錯標匭，而喪失得標機會。

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