■吳奎新
法院進行強制執行拍賣，依實務上見解，向來採「私法行為說」，亦即為「買賣」的一種，法院只是代理債務人立於出賣人的地位，以拍賣價金清償予債權人，債務人仍然是出賣人，拍定人為買受人。因此，法院拍賣之買賣效力，依強制執行法第69條規定，其買受人（拍定人）並不能享有民法第354條規定的「買賣標的物瑕疵擔保請求權」（如房屋有龜裂、破損等物的瑕疵），只享有民法第349條規定的「權利瑕疵擔保請求權」而已。
買受法院拍賣的房地產，拍定人雖享有「權利瑕疵擔保請求權」，惟因拍賣的「私法行為說」法律性質使然，拍定人僅能對債務人（出賣人）行使；因此，在債權人誤將第三人的房地以為是債務人所有而聲請查封拍賣時，拍定的買受人縱然已取得所有權，經真正的所有權人訴請法院判決買受人應將房地返還確定，買受人亦僅可對債務人行使損害賠償之權利，而不可請求債權人將其已繳付的拍賣價金返還，更不可對執行拍賣的法院有所主張（最高法院31年9月22日民刑事庭會議）。
拍定人既然只可對債務人行使權利，而一般法院拍賣的債務人都已無資力，對於拍定人當然權益難保。可見有意參與法院拍賣案件之投標者，應先做好「產權調查」。
產權調查的最基本工作，在於依據拍賣公告上所記載的土地、房屋資料，向地政機關申請核發登記簿謄本、地籍圖謄本、測量成果圖，甚至如有必要，可依據地籍圖謄本申請工務機關核發土地分區使用證明書，以了解標購之土地究竟是建地、農地，還是道路用地等。另外，由這些資料也可以徹底了解拍賣標的物的所有權、他項權利及使用分區等情形。
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