永然文化

如何運用「預告登記」降低合建風險？

■黃宗源

在合建過程中，為預防未辦妥所有權移轉登記前，地主之土地權利移轉、設定予第三人或消滅，或其內容、次序變更，均可以辦理預告登記方式阻止土地登記名義人對其土地權利有妨害契約履行之處分，以保障契約之安全。

我國開放空間獎勵設計怎麼轉變的？

■黃宗源

民國73年2月10日發布的「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」，原意為鼓勵開發商於建築基地留設供公眾使用的開放空間，可獲致最高30%的獎勵容積，並且可依容積率地區的設計方式，不受原建蔽率絕對高度限制的條件，可抬高建築物高度，量體更有彈性的設計。

非都市土地申請作社會福利事業使用時，其事業用地變更編定為何種類別？

■羅傳賢

■黃宗源

基地是否屬山坡地，由基地之標高有無超過一百公尺及平均坡度是否大於5%來判定山坡地。

■黃宗源

1.儘量採取自然採光、通風，避免採用人工機械設備。

2.家有強烈的個人屬性，住宅須提供很大的空白和彈性給使用者發展。

■羅志賢

非都市土地為開發利用，由申請人向變更後之目的事業主管機關提出興辦事業計畫申請，若興辦事業計畫用地需辦理用地變更編定時，且符合《非都市土地使用管制規則》第11條規定，開發範圍達一定規模以上，涉及使用分區變更者，應依《非都市土地使用管制規則》第13條規定，由申請人擬具申請書、興辦事業計畫籌設許可、開發計畫書圖、環境影響說明書、水土保持規劃書圖（非山坡地範圍內者，提整地排水計畫書圖）……等相關文件，依下列申請程序向土地所在之直轄市、縣（市）政府申請辦理使用地變更編定及使用分區變更：

一、申請開發許可。

■黃宗源

通常決定一塊土地的好壞，除了書面資料的研判之外，更重要的是，現場看地的感覺。很多早期買地成功致富的建設公司老板，幾乎都是在看地階段就確定了買與不買的意願，剩下的就是書面作業及價格的問題；當然，現在房地產經營之複雜程度已遠遠超過過去，現場看地這項過程雖不似過去占了買賣土地的絕大多數比例，仍為建設業者重視的一環，尤其當成交金額稍大時，大老板通常都不敢輕忽現場看地這一關。

現場看地應依下列幾項要領：

■羅志賢  

依《建築法》第28條第2項規定，雜項工作物之建築，應請領「雜項執照」。

另依《建築法》第7條規定，所稱雜項工作物，為營業爐灶、水塔、瞭望台、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、升降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。

■黃宗源

　　土地開發除開發強度（建蔽率與容積率）外，最重要的就是使用用途。當然，愈是商業、住宅使用的土地，愈是具有開發潛力，相對的，地價也比較高。但如果不是這類土地，如何變更使用用途呢？在政府精省後及政策上希望留住台商的期盼下，變更土地使用用途，已從以前的漫漫長路縮短時程，且較有法規機制可循。茲分項敘述如下：

　　一、土地變更使用分區：

■黃宗源

1.居住環境之規劃應尊重大自然，重視環保及節省能源，朝永續建築環境發展。

2.應提升居民之鄰里意識，促進相互尊重，以期敦親睦鄰、守望相助。